1. Sr. Roig, Voy a comprarme un piso el cual lo podré a mi nombre debido a la hipoteca. Quisiera saber qué puedo hacer para que, en el caso que a mi me pasara algo, el piso pasara a nombre de mi hijo que es menor de edad. Yo tengo la custodia pero la patria potestad es compartida con el padre de mi hijo, pero en ningún momento quiero que el padre pueda tener algún derecho sobre el piso hasta que sea mayor de edad. Muchas gracias.

» Buenas tardes a todos. Lo primero, agradecer al Diario de Ibiza su invitación. Estoy muy contento de estar aquí en nombre del despacho Jaime Roig Abogados para contestar todas vuestras preguntas.

Respecto a esta pregunta, si el piso pasa a manos de tu hijo menor de edad, será el padre quien lo gestione. Existen varias maneras para evitar esto, pero considero que la más adecuada para tu caso es el siguiente: otorgar un testamento en el que se instituye heredero fiduciario a una persona de tu confianza (tus padres, un hermano, un amigo…), quien tendrá la obligación de transmitir el piso a tu hijo en el momento en que éste sea mayor de edad. De esta manera, mientras tu hijo sea menor de edad, el piso lo gestiona esta persona de confianza, y cuando cumpla 18 años, será legalmente el dueño del piso. El padre de tu hijo no tendrá ningún tipo de control sobre el piso.

2. Buenas tardes, un piso heredado entre varios hermanos. Uno de ellos ha entrado a vivir en él, impide cualquier trámite de venta y se niega a comprar la parte correspondiente a los otros herederos. ¿Hay alguna fórmula para obligarle a no vetar la venta, pagar la parte correspondiénte del piso, o simplemente abandonarlo? Muchas gracias

» Es un problema que afecta a muchísima gente, cuando varias personas son copropietarios de un mismo bien. Afortunadamente la Ley prevé una solución: cualquiera de los copropietarios del piso puede interponer una demanda en el juzgado ejercitando lo que se conoce como “acción de división de la cosa común”. El Código Civil parte de la base de que ningún propietario está obligado a permanecer en situación de copropiedad (art. 400 Código Civil), por lo que puede pedir judicialmente la división del bien. Si la cosa es divisible, se procederá a la división material, física. Pero en los casos en los que es imposible dividir la cosa (como es el caso de un piso), se procede a la división económica, esto es, o bien uno compra el piso a los demás, si todos están de acuerdo, o bien se vende en pública subasta y se reparte el precio entre los copropietarios (art. 404 Código Civil).

3. Sr. Roig, Quería saber la diferencia entre pareja de hecho y matrimonio civil. ¿Cual me aconseja usted? Muchas gracias por su ayuda.

» Desde el año 2001 existe en Baleares una normativa específica para las parejas de hecho. Constituirse en pareja de hecho implica toda una serie de derechos y deberes muy similares, y en algunos casos idénticos, a los del matrimonio en lo relativo al deber de mantenimiento mutuo y derecho de alimentos, la posibilidad de regular económicamente la relación, así como las consecuencias económicas de una ruptura. En caso de ruptura de la pareja existe la posibilidad de reclamar una pensión compensatoria al otro miembro de la pareja. También se equipara al matrimonio a efectos de procedimientos judiciales de incapacidad. Finalmente, la Ley prevé la equiparación al cónyuge en lo relativo a la sucesión hereditaria en Baleares.
Sin embargo, hay otros ámbitos en los cuales no se reconocen tantos derechos como al cónyuge, como es el caso de ciertas pensiones de viudedad, seguros de salud y de vida, etc.
Se trata de una cuestión muy personal, que debe ser decidida por sus miembros, eso sí, teniendo en cuenta la regulación de una y otra figura jurídica.

4. Me gustaría saber si la Ley de Costas, con respecto a que el exceso de superficie superior al 10 por ciento del proyecto autorizado puede cancelar una concesión, si se puede aplicar a una vivienda legal de 1936 y ampliada (sin autorización de Costas) en 1956. Gracias.

» El art. 79 de la Ley de Costas prevé que si se aumenta la superficie construida, volumen o altura máxima en más del 10% sobre el proyecto autorizado, la Administración podrá declarar la concesión caducada. En cuanto a obras ejecutadas sin la debida autorización o concesión con anterioridad a la entrada en vigor de la actual Ley de Costas de 1988, la propia ley prevé la posibilidad de instar su legalización y en el caso de que esto no sea posible, deberán ser demolidas. En todo caso, dada la complejidad del asunto, recomiendo que lo estudie de manera concreta y exhaustiva un abogado.

5. Buenas tardes Miguel Ángel,me gustaría saber si mis padres,nos han dejado todo al 50% entre dos hermanos,el día que ellos falten, a quién pertenecen todos los muebles y demas enseres de su casa, donde viven ahora, será de mi hermano, que ya le han dejado la casa,pero no se ha hablado del contenido,también será a repartir al 50%? Gracias.

» Efectivamente, si no se ha dispuesto de otra manera, el contenido de la casa se deberá dividir al 50%. Tu hermano será propietario de la casa, incluidos todos los elementos fijos a la misma, como pueden ser lámparas y apliques, árboles y plantas del jardín, grifería, etc. Sin embargo, el mobiliario, enseres y demás elementos movibles, serán de los dos, al 50%. Puntualizo tanto porque en los asuntos de herencias es habitual discutir cuestiones aparentemente banales. Me he encontrado casos en los que los herederos discuten por un bolígrafo Montblanc, por los olivos plantados en el jardín de una casa de campo, o por una vajilla de plata…

6. Buenas tardes sr. Roig; el acoso inmobiliario, está a la orden del dia; naturalmente, hacen lo posible para que éste no se pueda demostrar y como siempre la víctima alucína o está loca. ¿Qué se puede hacer en estos casos? Gracias.

» Todos los casos de acoso moral, ya sea en el ámbito laboral, escolar o inmobiliario, presentan el mismo problema: probar que la conducta del acosador va más allá de la mera falta de educación, que no se trata sólo de una actitud antisocial, sino que se trata de una conducta reiterada, deliberada y abusiva con la que se pretende hacer daño o forzar la voluntad de la víctima. La solución es complicada, pero pasa por obtener el mayor número de pruebas posibles: testigos, grabaciones en video de las agresiones, mensajes telefónicos amenazantes, etc. Y, por supuesto, presentar la correspondiente denuncia bien ante la policía o bien ante el juzgado.

7. Una amiga me cede 500 M2 de su parcela ( urbana ) para construirme una casita. Qué requisitos legales tenemos que hacer ? La parcela tiene 5.000 M2. El motivo es que las dos somos mayores y nos comprometemos a cuidarnos mutuamente si llegara el caso de que una de nosotras no pudiera valerse por si misma. tismardyt@yahoo.es Un cordial saludo

» Lo primero que hay que hacer es segregar (dividir) la parcela que se quiere ceder, con las oportunas licencias municipales que se solicitar al ayuntamiento. Una vez hecho esto, se puede hacer una donación con la obligación de cuidado del donante (lo cual es caro a efectos tributarios) o formalizar una compraventa normal y corriente, y ello en relación con los 500 metros cuadrados segregados. Alternativamente, cabría la posibilidad de estudiar la constitución de un derecho de superficie, pero se trata de algo relativamente complejo que debe ser tratado en profundidad y a la vista del caso concreto.

8. El PTE ,en su nueva memoria (una más) recoge que de la Ley 6/1997 no es posible que se construya más de una vivienda por parcela y si las hay se prohibe la división horizontal. Invalida todo documento : Ayuntamientos, PTE anteriores ,documetos notariales,registro de propiedad ,etc,efectuados…constituyendo una infracción urbanística. ¿Y ahora qué se hace con lo hecho y consolidado?. ¿Qué documentos son válidos en una propiedad y quien los otorga?.

» Buena pregunta: es un problema que considero muy importante y relevante en nuestra Isla. En las parcelas que existen varias viviendas, y por sus dimensiones no es posible la segregación de parte del terreno, se plantea el problema de qué hacer dado que en teoría no puede haber más de una vivienda por parcela. Mucha gente ha efectuado en los últimos años una declaración de propiedad horizontal tumbada, asignando a cada vivienda el uso privativo de parte del terreno. Sin embargo, la norma 15 del PTE (nuevo PTI) prohíbe expresamente las declaraciones de propiedad horizontal en terreno rústico. Mi pregunta a la administración es la siguiente: ¿y ahora qué hacemos? ¿Necesariamente debe haber un solo propietario de todas las viviendas? Es más, ¿qué pasa en aquéllos casos en los que la propia administración otorgó licencia para la construcción de más de una casa en la misma parcela? Yo me encuentro en el despacho con casos así, y considero que la nueva redacción del PTE es desafortunada, crea un problema donde no lo había y lo que es más importante, no distingue entre los casos en los cuales se ha construido con licencia municipal, de aquellos en los que se ha construido de manera clandestina. Confío en que dicha norma se modifique antes de su aprobación definitiva, y ofrezca alguna solución para aquéllos que hayan construido las viviendas amparados en licencias municipales.

9. Buenas tardes Sr.Roig tengo un cliente que mediante acuerdo verbal me solicitó unos muebles y me pago un 40% del total para efectuar el pedido. Cuando lo tuve todo listo el no me quería pagar el resto sino un 40% más, yo me negué a entregarle el pedido y ahora me quiere denunciar por retener el pedido ¿tengo derecho a quedarme con el pedido y venderlo para recuperar mi dinero invertido?

» Buenas tardes, lo primero que se debería hacer es requerir formalmente al comprador, preferiblemente a través de burofax, el pago del precio total de los muebles y darle un plazo para ello. En caso de impago, entiendo que usted puede exigirle por vía judicial el pago del precio restante, o bien, considerar el contrato resuelto (cancelado) y devolver las cantidades entregadas a cuenta al comprador. En todo caso, es muy importante, obtener pruebas del acuerdo verbal al que se llegó en su día, ya sea a través de testigos, emails etc. Mientras no se pague la totalidad del precio usted puede retener los muebles como garantía.

10. With the new build in Ibiza are all the developments legal they are so nice but would not like to buy one and find out later they need to be pulled down my email is nicky.elding@virgin.net kind regards, Nicola Elding. Respecto a las nuevas construcciones en Ibiza, son todos los desarrollos legales, son muy bonitos pero no me gustaría comprarme algo y descubrir después que necesitan ser reconstruidos o derribados...

» Buenas tardes, Nicola. Para evitar sustos, antes de comprar una vivienda es imprescindible seguir los siguientes pasos: 1.- Pedir al promotor la licencia de obras, el certificado final de obra, tanto el emitido por el arquitecto director de la obra, como el que emite el Ayuntamiento, y la cédula de habitabilidad emitida por el Consell de Ibiza. 2.- Consultar en el Registro de la Propiedad para comprobar la titularidad del inmueble, así como para saber si existen cargas sobre el mismo, tales como hipotecas, embargos o anotaciones preventivas de demandas. 3.- En el caso de obras nuevas, pedir al promotor el justificante del pago del seguro decenal (seguro que cubre las responsabilidades del constructor, arquitecto y resto de técnicos). En el caso de que se paguen cantidades a cuenta en forma de señal, se debe exigir al promotor el justificante del aval de dichas cantidades. 4.- Pedir copia de los estatutos de la comunidad y un certificado de estar al corriente del pago a la comunidad de propietarios.

Existen casos en los que pese a existir licencias, y haberse construido conforme a la misma, finalmente los tribunales declaran que dicha licencia fue mal concedida, y ordenan la demolición de la vivienda. En tal caso, el propietario, o el nuevo adquirente de la vivienda, tiene derecho a exigir a la Administración que otorgó la licencia una indemnización por todos los daños y perjuicios causados.

Dear Nicola, thanks for your question. I´ll send the answer in English directly to your e-mail.

11. ¿Pueden en una oficina oficial exigirte el pago de un servicio mediante, única y exclusivamente, tarjeta de crédito y de lo contrario no prestarte este servicio obligatorio? Vicent Mayans

» Apreciado Vicent, si se trata de la administración pública, la normativa establece que ésta debe aceptar todos los medios de pago admitidos en la legislación específica, la cual incluye también, como es obvio, el pago en efectivo metálico. Por lo tanto, dicha oficina debería aceptar el pago en metálico.

12. Buen día Sr. Roig; entendemos de la complejidad de nuestra pregunta, qué debemos hacer ante el abandono por parte del ayuntamiento de S.Jose de la zona de Cala Vadella, agrupación de okupas, ausencia de alcantarillado y depuración de aguas fecales que vierten en la cala, macro-obras abandonadas en todo el entorno, asfaltados, alumbrado público inexistente,transporte público, las cesiones del Plan Parcial sin tramitar, desde hace muchos años. Sólo pagamos impuestos, IBI,Canon de depuración de aguas en los recibos de Aqualia, etc.Estamos abandonados.

» Desafortunadamente, se trata de un problema básicamente político, y como tal, de difícil solución desde el punto de vista legal. Tal vez lo más efectivo sea poner el caso en conocimiento de la Opinión Pública, efectuar movilizaciones, y pedir a los partidos políticos que se impliquen en solucionar estos graves problemas.

13. Encantada Sr. Roig, mi caso es el siguiente: firmé un contrato con una promotora para comprar un piso y pagué la señal que me pedían, pero las cosas han cambiado, he perdido mi trabajo y ahora no puedo pagar el piso. Me gustaría saber qué puedo hacer y si puedo recuperar la señal que di. Muchas gracias

» Ante todo, para contestar correctamente a su pregunta debería conocer el contenido del contrato. Con la crisis, cada día hay más casos como el suyo. Gente que dio la entrada de un piso sobre planos hace unos años, y ahora, cuando el piso está acabado, no pueden, o no les interesa comprar. Dado que los pisos han bajado de precio, las promotoras a veces prefieren atacar al comprador, exigiéndole comprar, antes que quedarse parte del dinero entregado a cuenta y tener que buscar un nuevo comprador para el piso.
La mayoría de contratos firmados con las promotoras prevén que si el comprador no paga la totalidad del precio, la promotora puede cancelar el contrato quedándose parte (normalmente 50%) de las cantidades entregadas a cuenta. Según la letra pequeña del contrato, es una facultad de la promotora elegir entre devolver estas cantidades, o bien exigir al comprador que pague el resto del precio. A menudo, la promotora en vez de llegar a un acuerdo con el cliente, insiste en que éste compre el piso, e incluso llegan a demandar al comprador solicitando al juez el embargo de bienes del comprador para hacer frente al pago del piso!!!
En estos casos, considero que en aplicación de la normativa protectora de los consumidores, puede llegar a declararse nulas ciertas cláusulas de estos contratos por ser cláusulas abusivas, puesto que existe un claro desequilibrio entre las obligaciones de las partes en contra del consumidor. Al declararse nulo parte del contrato, puede entenderse que el consumidor también tiene la facultad de decidir cancelar el contrato a cambio de perder parte de la señal que dio.
Mi recomendación, es negociar con la promotora la devolución de parte de las cantidades entregadas a cuenta. Si se cancela el contrato, la promotora debe devolver en todo caso, a parte de las cantidades que se pacten, el 100% de las cantidades entregadas en concepto de IVA. Si no se llega a un acuerdo, y tras un estudio concreto del caso por parte del abogado, interponer una demanda contra la promotora, alegando la nulidad de ciertas cláusulas por ser abusivas, y exigiendo la devolución de parte de las cantidades entregadas a cuenta.

14. Buenos días Miguel Ángel. Tengo una casa de campo y ahora nos gustaría construir una terraza en ella. ¿Qué tenemos que hacer para que esto sea posible?

» Para construir una terraza hace falta una licencia de obra mayor otorgada por el Ayuntamiento. Cada Ayuntamiento regula la documentación que hace falta presentar, pero en todo caso incluye un proyecto visado y redactado por técnico competente, acreditación de titularidad, recibo del IBI de la vivienda y el pago de las tasas municipales.

15. Hola Sr. Roig, soy autónomo y tengo varios clientes que me deben facturas, ¿cómo puedo reclamarles las deudas?, gracias.

» Existe un procedimiento judicial específico y relativamente rápido para el cobro de deudas de hasta 250.000 € que están documentadas mediante facturas, albaranes, etc. Se trata del procedimiento monitorio. Para poner en marcha el procedimiento, mediante la "petición inicial de juicio monitorio", no hace falta abogado ni procurador. Basta con rellenar un formulario que puedes conseguir en los juzgados, y adjuntar las facturas que te deben. Si la parte deudora se opusiera al pago, en ese caso sí hace falta abogado y procurador para seguir con el procedimiento.

Existe además, un procedimiento específico para el cobro de cantidades documentadas mediante letras de cambio, cheques o pagarés. Se trata de procedimiento cambiario, que también es relativamente rápido y expeditivo, pero en este caso sí que hace falta abogado y procurador para interponer la demanda.

16. Buenos dias Sr.Miguel Ángel, cómo Abogado y Economista Ibicenco muy ligado por raíces familiares con el municipio de San Juan y en particular con el pueblo de San Miguel: Qué opinion le merece el contenido del nuevo PTI y por ello sus efectos económicos y familiares con relación al municipio de San Juan. Muchísimas gracias

» Agradezco su pregunta pero es muy dificil hacer una valoración global del nuevo PTI con respecto a todo un municipio. Cada caso merece especial atención y los políticos han tomado una decisión que obviamente no puede gustar a todo el mundo. En cuanto a aquellos propietarios que ven limitados sus derechos en aplicación de la nueva normativa les insto a que, en primer lugar, presenten alegaciones frente a la nueva normativa y pongan el caso en manos de un abogado para que estudie la viabilidad de una reclamación contra la Administración.

17. Hola, tengo una demanda puesta de guardia y custodia con un abogado de oficio hace 1 año, aún no ha salido nada, y el padre de mi hija no me ayuda en nada. ¿Puedo denunciarlo por abandono económico independientemente de la demanda? gracias.

» Obviamente tu abogado, quien conoce el caso de primera mano, es la persona idonea para contestar a tu pregunta. Sin prejuicio de ello, considero que efectivamente habría que estudiar la posibilidad de interponer una demanda o incluso una denuncia penal por abandono contra tu ex pareja. Es lamentable el retraso de los juzgados a la hora de tramitar los procedimientos y más lamentable aún, que este problema no se haya tratado de resolver con los suficientes recursos por parte de los responsables políticos estatales.

18. En los alrededores de las torres de defensa que hay por el campo,se puede construir o tiene alguna protección especial.Muchas gracias.

» 
Es la normativa urbanística propia de cada ayuntamiento, a través de las Normas Subsidiarias, las que regulan el régimen legal del espacio en torno a las torres de defensa. Suelen calificar la zona como espacio libre público, en el que obviamente no se puede construir. Sin embargo, hay que concretarlo caso por caso, ya que pueden existir diferentes calificaciones de protección de la torre como por ejemplo bien de interés cultural.

19. Soy propietario de un piso que tengo alquilado, ¿puede mi inquilino hacer obras sin mi permiso? En el contrato no se indicó nada al respecto.Gracias.

» El artículo 23 de la LAU establece muy claramente que el arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda, plaza de garaje, etc. Si lo hiciera, se puede exigir la resolución (finalización) del contrato de inmediato, y exigir al inquilino que devuelva las cosas a su estado original.

20. Hola, necesito saber, si es posible y como podría hipotecar una casa de la cual poseo la nuda propiedad pero no el usufructo. Y si en el caso de necesitar firma de la usufructuaria y esta se opusiese por senilidad y falta de entendimiento que se pueda hacer. Muchas gracias.

» En teoría, se puede hipotecar una vivienda en la que existe usufructuario. Lo que pasa, es que el banco debe respetar dicho usufructo, es decir, para el caso que tuviera que ejecutar la hipoteca, sólo se podría vender en pública subasta la nuda propiedad, por lo que el usufructuario podría seguir viviendo en la casa. Como a los bancos obviamente esto no les interesa, siempre exigen que también firme la hipoteca el usufructuario. En este punto, el usufructuario es totalmente libre de firmar o no. Si realmente existe una senilidad diagnosticada que anule por completo sus capacidades psíquicas, se debería iniciar un procedimiento judicial de incapacitación de esa persona, y en su caso, firmaría en su nombre el curador nombrado por el juez.

21. Buenas tardes Sr.Roig, Soy propietaria de un local de negocio que está alquilado pero no estan al día del pago de las mensualidades. Por tanto, estoy interesada en saber si el "desahucio express" también es posible para locales o solamente para viviendas y el procedimiento a seguir, meses de impago y donde debo ir para proceder por vía judicial. Muchas gracias.

» Sí, la nueva redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé el llamado desahucio express para todos aquellos arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación de la LAU, por lo que también incluye el desahucio de locales comerciales. La manera de iniciar el procedimiento es mediante la interposición de una demanda de desahucio firmada por abogado y procurador.

22. Buenos días Sr. Roig; mi consulta es que en el Registro de la Propiedad, consta que mi piso esta en construcción del 25%, tengo los Certificados de Fin de Obra del Ayuntamiento de Santa Eulalia y Certificado de Habitabilidad, voy al notario para pedir escritura de fin de obra y me dicen que mis documentos que presento han sido ya utilizados por la vivienda continua a la mía y no me llevo muy bien con el vecino. ¿Qué puedo hacer? ¿A dónde hay que ir? Gracias.

» Es un problema muy complejo, que considero debe ser estudiado con detenimiento, a la vista de toda la documentación, escrituras e información registral. Le aconsejo ponga el caso en manos de un abogado.

23. Buenas noches sr. Roig. mi pregunta es sobre en PTI, y es que yo tengo una licencia de vivienda unifamiliar en una zona ANEI presentada en la pasada legislatura, legislatura que permitía esa licencia, pero dicha licencia no llega a aprobarse de modo que entra el pacte y me envían una carta diciendome que me suspenden la licencia hasta redactar el nuevo PTI, la pregunta es: ¿Qué derecho tengo yo de exigir que me apliquen el PTI anterior y qué posibilidades tengo? ya que yo me he gastado un dinero en los planos, etc..., planos que ahora no me sirven!

» Los cambios legislativos a nivel urbanístico siempre afectan a aquellas personas que están en trámites de conseguir una licencia. Probablemente, la carta que recibiste del Ayuntamiento suspende el procedimiento de obtención de licencia en virtud de la Ley 4/2008 de medidas urgentes para un desarrollo territorial sostenible en las Illes Balears, Ley que autoriza a los Ayuntamientos a suspender la tramitación de licencias en aquellas zonas cuyo planeamiento puede verse modificado.
El problema es que el ciudadano no adquiere ningún derecho edificatorio concreto hasta el momento en que consigue la licencia. Y la licencia se otorga de conformidad con la legislación vigente al momento de concederse la licencia, por lo que no existe posibilidad de aplicar el antiguo PTI.
Finalmente, la Ley prevé que los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la publicación de la suspensión tendrán derecho a ser indemnizados del coste oficial de los proyectos y a la devolución de las tasas municipales que hayan pagado (art. 7 bis apartado 11 de la Ley 4/2008).

24. Hola buenas noches que requisitos tendría que exigir a un inquilino si le alquilamos dos locales de distintos dueños que sólo los une un tabique. Gracias

» En la medida en que sean locales independientes, cada propietario debe suscribir un contrato de arrendamiento normal y corriente con el inquilino, es decir, en el que se exija el pago de la renta, y una fianza para garantizar la buena conservación del inmueble. Ambos contratos serán independientes entre sí.
Si existe comunicación interna entre los locales, entiendo que cada propietario puede alquilar su parte a quien considere y en las condiciones que convenga. Se trata de una situación algo irregular, puesto que si existe comunicación interna entre los locales, se debería proceder a su agrupación, con las debidas autorizaciones, tanto municipales, como de la comunidad de propietarios si procediere.

Os agradezco a todos los que habéis enviado vuestras preguntas el interés depositado en este encuentro digital así como agradecer, de nuevo, al Diario de Ibiza su invitación.¡Ha sido breve pero intenso!. Para todas aquellas personas que quieran un asesoramiento especializado y profesional pueden contactar conmigo a través del despacho de abogados Jaime Roig Riera o en la web www.ibizalawyers.com. Muchas gracias a todos y hasta la próxima.